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  多股力量加速抢滩物流地产

  物流地产正被多股力量“围猎”。

  万科近日发布了8月份销售及近期新增项目情况简报。简报称8月份万科新增物流地产项目5个分别位于广州、宁波、昆明、杭州、苏州。

  除万科外房企、电商、金融机构等多股力量都在加快抢滩物流地产。专家指出大体量资本的进入必然加剧物流地产的竞争;与此同时也给投资方带来了许多挑战与隐患。

  资本“围猎”物流地产

  万科在物流地产方面早有布局。2015年万科成立了万科物流地产发展有限公司专门进行物流地产开发。2016年万科物流地产获得了18个物流地产项目总建筑面积约147万平方米。而根据计划今年将再增加150万平方米的物流地产项目。

  事实上多股力量正在加紧布局物流地产市场。据了解除万科外绿地、越展露等房企均将物流地产作为业务拓展的方向;京东、阿里等电商早已涉足物流地产领域;而作为金融机构的代表平安也在积极抢滩物流地产市场。

  美国检查机构世邦魏理仕发布的〖2017年亚太区投资者意向检查〗显示有61%的投资者考虑直接投资物业以获得更高回报同时物流地产板块也受到更多投资者青睐。

  西南证券分析师表示物流地产不同于一般的产业或科创园区核心客户需求与网络化布局的内在需求驱动力较强其运营管理能力比开发能力更为重要甚至确定了物流开发商的发展规模以及整体收益。因为中国的定制与高标仓储设施严重不足而电商与消费需求在持续增长物流地产的发展空间不可限量。

  戴德梁行发布的报告也称过去10年间中国物流地产市场迎来爆发式增长整体市场规模从2005年的不足人民币3亿元增长到2016年的超过100亿元。

  然而强劲的市场需求之下是巨大的供应缺口。戴德梁行的报告预计至2020年电子商务、消费品、物流服务与工业对高标准仓库的需求将达到1.4亿平方米至2.1亿平方米而届时供应量或只有5600万平方米至6600万平方米供应缺口超过1亿平方米。在相当长的一段时期内中国物流地产市场将维持供不应求的态势。

  普通地产业务难度加大

  业内人士指出物流地产包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等。相比地产开发物流地产具有土地价格较低、政策捧场多等优势同时拥有土地增值、租金回报、服务费用等未来收益空间因而成为房企争相布局的战场。

  广发证券认为从投资回报率来看高标物流仓储设施的收益率明显高于其他商业类地产目前我国一线城市的物流地产收益率在6.5%至7%之间而写字楼及购物中心的收益率只有4%至5.5%。分城市来看尽管部分二线及环一线的卫星城市物流地产的绝对租金水平低于一线城市但考虑到其土地成本也相对较低从收益率角度来看供需格局较好的二线及环一线的卫星城市物流地产的回报率也较高。

  中国社会科学院城市发展与环境研究所城市经济研究室主任李恩平告诉〖经济参考报〗记者物流地产之所以获得资本青睐有两方面的原因:一方面近几年普通房地产市场特别是住宅市场存在明显泡沫房企出于避险需要急于寻找新的发展方向。同时国家加大了房地产调控力度使得普通房地产经营开发难度增加;另一方面随着经济快速增长物流地产需求大增特别是最近几年网购的迅猛发展让物流的集聚规模与集聚方式均要求大变革一些原来由商业企业经营的店面、门铺需求大减而仓储及仓储现代化调配的需求大增。

  清华大学互联网产业研究院副院长刘大成认为目前地产投资出现两大趋势:一是用房地产杠杆撬动资本在海外大肆投资文化、体育、娱乐与旅游业等疑似转移资产的行为已经被严控及严打;二是近年来PPP(政府与社会资本合作)大行其道而物流园区投资回报期虽长但回报稳定适合风险厌恶型投资。因此资本青睐物流地产成为一种必然。此外国家出台了一系列推动物流业发展的激励政策作为物流业降本增效最易实现的多式联运与物流园区建设自然成为各地政府争相发展与捧场的项目。

  需防范泡沫切勿一哄而上

  不过专家也认为物流地产的发展并不像看上去那么美。物流项目属于周期长、投资回报慢的重资产运营规划与运营物业产业链生态将占用开发商较大的精力与资金这对开发商而言将是一大考验。

  中国指数研究院前不久发布的报告显示前些年物流地产在发展过程中普遍存在同质化情况而近来土地成本提升较快但物流地产的投资回收期通常在15年以上这为其开发建设完之后的招商、运营等专业化运作带来挑战。由此可见中国物流地产的规模化时期已过当前市场有效供给不足高端物流市场存在发展空间在新的发展格局中物流地产将面临结构化发展机遇。

  刘大成分析认为对于投资方而言发展物流地产将面临三重挑战。首先是物流地产投资回报期较长收益更多依赖物流地产的运营能力。物流地产龙头普洛斯之所以能在短周期内回收投资的主要原因一方面是因为普洛斯具有覆盖全球的物流配送基础设施与面向客户的“一站式服务”;另一方面则是因为在规划之初普洛斯就与电商、制造业巨头与第三方物流企业达成长期租赁协议保证了稳定而持久的投资回报。其次物流地产的成功运营要么有本地区域化产业生态链的捧场要么有横向网络化平台的支撑或者有第四方物流管理运营公司的市场分拨这样才能在未来以网络化物流为竞争标志的罅隙市场中获取竞争优势而维持生存、赢取利润。第三只有实现土地溢价、物流规模及范围溢价、物流增值服务溢价才能让物流地产真正实现可持续快速增长。

  而在李恩平看来物流地产面临的挑战与隐患主要还是防范泡沫。物流地产的主要特点是物业经营客户主要是物流企业很难像住宅市场那样存在很大的投机性需求。因此对开发企业来说应该做好每个项目的调研与可行性研究比如所在区域物流市场规模与市场类型、已有的物流地产规模与使用情况以及所选项目是否具有较佳的地理区位等只有具有区位优势的项目才可能真正集聚物流企业。

  “只有真正符合市场需要的物流地产项目才能去开发千万不可一哄而上。”李恩平说。

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  2008年至2017年全国棚改累计开工3896万套帮助约1亿人“出棚进楼”。随着棚改的推进棚户区居民共享了改革发展成果促进了社会公平维护了社会与谐稳定同时有效拉动了消费需求带动了相关产业发展

  今年是新的棚改三年攻坚计划头一年。来自住房城乡建设部的消息显示今年1至10月全国棚户区改造已开工577万套占年度目标任务的99%完成投资1.5万多亿元。

  同时记者从住房城乡建设部获悉2008年至2017年的10年间全国棚改累计开工3896万套帮助约1亿人“出棚进楼”。过去10年对众多住房困难群众而言是改善居住条件、走出棚户区、住进楼房、走向新生活的10年。

  共圆安居梦迎来新生活

  城市的发展日新月异当一些城市居民住进崭新明亮的新居时还有很多困难群众的居住条件难以改善住在低矮破旧的棚户区。

  棚改10年“出棚进楼”的居民们笑逐颜开棚户区改造不仅让棚户区居民告别了低矮破旧的小平房他们更因居住条件的改善迎来新生活。

  张淑珍大妈曾居住在吉林省通化市五道江镇一处破旧工矿棚户区中她曾一筹莫展地对记者说:“我最怕过夏天一下雨外面下大雨屋里下小雨。”张淑珍大妈家所在的棚户区房屋低矮破旧道路大多没有经过硬化路面泥泞。很多居民家中都没有独立卫生间在寒冷的冬日需要到屋外使用公共厕所。再见张淑珍大妈已是两年之后她搬进了位于通化市二道江区的棚改安置小区康源小区。住进新楼房一改初识时的眉头紧锁张大妈脸上绽放出笑容:“我做梦都没想到还能住上这么好的房子!”心情好了张大妈还特意去烫了头发看起来年轻了不少!

  内蒙古自治区包头市的北梁地区曾是自治区乃至全国最大的集中连片棚户区占地13平方公里有居民4.7万户12.4万人。2013年一场棚改攻坚战在北梁打响到2015年底包括新建安置房2.1万套回购安置房1.2万套共3.3万套安置房工程建设全面完成并交付使用搬迁居民全部得到妥善安置历时3年的北梁棚改任务宣告完成。

  在北梁新区一幢幢楼房整齐排列小区环境整洁居民们悠闲地享受着搬进新居后的美好生活。过去在北梁棚户区阴冷小屋中弹奏古筝的高中女孩终于有了宽敞明亮的屋子摆放心爱的乐器了;一直无业的老大姐参与到北梁社区工作中有了稳定的收入;在老北梁开餐馆的夫妻俩把生意带到了北梁新区还通过社区申请到了创业贷款。

  棚户区不仅在城市中有还分布在不少林区、垦区、国有工矿。截至2017年底全国累计开工改造林区棚户区166万套、垦区危房238万套、国有工矿棚户区305万套促进了林区、垦区、国有工矿的可持续发展。

  住得上还要住得好

  棚户区改造棚改居民不仅要住得上新房子还要住得好。棚改是一项民心工程工程的实施更应规范与完善。

  在河北省廊坊市一个保障性住房小区建设工地的大型信息牌上公示了各个项目负责人的信息。项目负责人介绍小区建成之后也将在显著位置设立永久标志牌公示各个负责人的信息。这不免让人感叹房子建得好标志牌是“光荣榜”房子质量出了问题标志牌就可能是个“耻辱柱”。

  住房城乡建设部有关负责人介绍这些年各地区、各有关部门在强化棚改安置房等保障房质量安全管理方面形成了一套行之有效的做法。从这些年监督检查的结果看各类保障房工程质量总体是好的、可控的与同地段、同类型商品住房工程质量基本相当。

  各地也积极探索管理措施积极推进公平有效分配与优化入住的后续管理。黑龙江省伊春市采取了一些行之有效的分配安置措施。比如设计多种户型以适应不同回迁群体需求;为无劳动能力、行动有障碍的残疾人、老年人提供低层房源;回迁分房时采取随机摇号、抽签等方式确保公平公正公开。同时每个棚改小区都明确物业管理单位提供保洁、维护等基本服务保证居民住得上、住得好。

  棚改实行实物安置与货币补偿相结合给棚户区居民自愿选择的机会。2015年以来各地因地制宜实施棚改货币化安置商品住房库存量大、消化周期长的市、县完善政策措施引导棚改居民选择货币化安置方式既促进房地产去库存也避免重复建设。

  云南省文山市规定选择回迁安置的被征收户可享受低于市场价的回迁安置房避免了“先拆后建人等房”的局面;选择货币化安置的被征收户可自主购房根据自身情况选择不同区位、户型的住房使被征收人有了“我的房子我做主”的选择权可以尽快入住新房生活环境与生活状态都有了很大改善。实施棚改以来文山市共有5000余户棚户区居民享受了购房税收优惠政策共减免税款7000余万元有1400余户享受了700余万元的政府家电补贴。

  民生工程也是发展工程

  棚户区改造既是重大民生工程也是重大发展工程不仅可以帮助城镇住房困难家庭改善居住条件还可以有效拉动消费需求带动相关产业发展推进以人为核心的新型城镇化建设提升城市功能与综合承载能力。通过实施棚改既改善了老城区人居环境也引导部分人口向城市外围转移促进新区发展。

  住房城乡建设部有关负责人介绍棚改带动有效投资与建材、装修、家电等消费促进了上下游相关产业发展对经济稳增长发挥了积极作用。

  各地也积极将棚户区改造与城市发展相结合。云南省文山市佛寿街棚户区改造片区内留有文物古迹佛寿寺。在对佛寿街片区进行棚户区改造的同时当地结合对文物的保护及其文化价值的开发完善项目规划做好佛寿寺的修缮改造创办了“佛寿街庙会”品牌对征收用地进行商业开发建设将佛寿街打造为集历史文化、旅游、商业为一体的都市文旅综合体。棚改项目的实施改善了群众居住条件提升了城市面貌也带动了投资消费与经济增长。

  江苏省徐州市将棚改搬迁腾出的空间用于规划建设农贸市场、社区医疗机构、公交首末站等基础性项目以及建设轨道交通等功能性项目为市民的生产、生活、休闲提供最大限度的便利;从改造户部山、回龙窝、潘安湖等历史文化片区及风景名胜区到打造泉山森林公园、龟山公园等风景旅游区真正让城市与自然相互融合。通过实施棚改徐州市实现了“城市功能由弱变强、生态环境由灰变绿、人民生活由安居到宜居”的转变。

  2018年我国启动新的棚改3年攻坚计划再改造各类棚户区1500万套其中2018年开工580万套。

  住房城乡建设部有关负责人表示未来将切实抓好棚改项目建设。加大棚改配套基础设施建设力度努力让配套基础设施建设与棚改安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用严格工程质量监督管理让更多困难群众早日“出棚进楼”。将依法依规控制棚改成本严禁大手大脚花钱严禁违规支出确保按合同约定及时偿还棚改贷款;将进一步合理界定与把握棚改的范围与标准不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子;将因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方应有针对性地及时调整棚改安置政策更多采取新建棚改安置房的方式。

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